Uusien asuntojen kauppa ja rakentaminen ovat lähes pysähtyneet. Koko toimiala on neuvoton ja kriisissä. Tuntuu jopa, ettei ratkaisua tilanteeseen ole olemassa, koska umpisolmu on niin tiukka. Sen aukaisu vaatii lakimuutoksen.

Silti on selvää, että vaikka tilanteelle ei nyt tehtäisi mitään, rakentaminen toki lopulta jossain vaiheessa käynnistyy. Kivuliasta vahinkoa rakennusliikkeet, rakennusmateriaalien kauppa, työllisyys ja Suomen kansantalous kuitenkin sitä ennen kärsisivät.

Normaaliin kehitykseen nähden voitaisiin menettää toissa vuodesta laskien jopa puoli vuosikymmentä. Kestävyysvajetta ajatellen hiuksia nostattava vaihtoehto. Rakentamisklusterin nykyiset rakenteet, toimijat ja työpaikat eivät silloin säilyisi, vaan ne pitkälti menetettäisiin. On vaikeaa arvioida asuntorakentamisen toimialan uudelleen luomisen onnistumista ja aikataulua, kun työvoiman ja erityisesti osaavien ammattilaisten määrä on ollut pullonkaula tähänkin asti, ja osaajapako tuskin olisi vältettävissä.

Uudiskohteiden isot taloyhtiölainat loivat buumin, joka päättyi korkojen nousuun. Muuttunut tilanne ajoi koko klusterin krapulaan, jossa tulppana ovat samat taloyhtiölainat, jotka aiemmin markkinaa kuumensivat. Nyt taloyhtiölainoista on tullut jonkinlainen kirosana. Uudiskohteet eivät mene kaupaksi, kun ostajat pelkäävät korkeiden kulujen lisäksi myös sitä, ettei asunnon myöhempi eteenpäin myyminen tarpeen tullen onnistuisi heiltä itseltäänkään.

Taloyhtiölainat ovat ehdoiltaan kuluttajalainoja huonompia yrityslainoja. Pankki voi tietyissä tilanteissa esimerkiksi muuttaa lainamarginaalia kesken laina-ajan tai tehdä muita toimia, jotka eivät tavallisen asuntolainan kohdalla olisi mahdollisia.

Lisäksi tilanteessa, jossa osalle osakkaista tulee maksuvaikeuksia, muut osakkaat ovat yhdessä vastuussa myös heidän taloyhtiölainaosuuksistaan. Vaikka olisi itse oman taloyhtiölainaosuutensa jo maksanut, voi siis joutua naapureiden taloyhtiölainaosuuksien maksumiehiksi. Maksut laiminlyöneiden osakkaiden asuntoja voidaan ottaa määräaikaisesti taloyhtiön haltuun ja laittaa vuokralle, mutta vuokratkin kattavat isojen taloyhtiölainojen kulut tyypillisesti vain osittain.

Suomen Pankin viime kuussa julkaistun tilaston mukaan yksityisten kotimaisten asunto-osakeyhtiöiden hoitamaton taloyhtiölainakanta oli kesäkuun 2023 lopussa 116 miljoonaa euroa, josta se kasvoi syyskuun 2023 loppuun mennessä 327 miljoonaan euroon. Absoluuttiset tasot olivat suhteellisen matalat, mutta kehityksen suunta ja vauhti huolestuttavia.

Suurten taloyhtiölainojen kustannukset ja riskit ovat kuluttajille todella vaikeita ennakoida ja hahmottaa etukäteen. Siksi uusien asuntojen taloyhtiölainat sopivat huonosti maallikkojen käymään kuluttajakauppaan, jota kovan rahan uudisasuntojen kauppa pääosin on. Viisaampaa olisi palata siihen, että koko asuntolaina haetaan pankista niin, että velallisen maksukyky samalla kontrolloidaan. Suomessa on kansainvälisesti vertaillen erittäin toimiva ja aidosti kilpailtu asuntolainamarkkina, joten edellytykset tälle muutokselle olisivat hyvät. Jos palaisimme malliin, jossa jokainen ottaa lainansa uuden asunnon ostoon itse, silloin itse kukin olisi vastuussa vain omasta lainastaan, eikä tarvitsisi miettiä naapurin lainoja.

Uusien asuntojen taloyhtiölainat kannattaisi juuri tähän hetkeen ajoitetulla lakimuutoksella kieltää kokonaan. Muutoksen myötä asuntorakentaminen saisi uuden alun ja suunnan, kun markkinoille tulisi uudiskohteita, jotka olisivat kokonaan vapaita taloyhtiölainojen mainehaitasta ja muista ongelmista.

Nykyinen ylivoimaiselta tuntuva kriisi alkaisi purkautua neljän eri tekijän kautta.

Ensinnäkin valmiit, myymättömät uudiskohteet voisivat mennä paremmin kaupaksi, kun tiedettäisiin lakimuutoksen seurauksena varmasti, että isolla taloyhtiölainalla rakennettuja uudiskohteita ei tule enää lisää. Osa yksityissijoittajista voisi tuloutetun rahoitusvastikkeen merkittävien verohyötyjen takia olla kiinnostuneita viimeisistä tällaisista uudiskohteista.

Toiseksi rakennusliikkeille vapautuisi pääomia ja syntyisi kykyä aloittaa uusia kohteita, kun ne pääsisivät eroon myymättömistä taloyhtiölaina-asunnoistaan. Rakennusliikkeet voisivat lakimuutoksen myötä kääntää lehteä koko toiminnassaan ja aloittaa ostajille velattomina myytävien asuntojen rakentamisen ikään kuin puhtaalta pöydältä, koska tietäisivät kilpailijoidenkin toimivan samoin.

Kolmanneksi pankkien olisi alettava kilpailla kehittämällä rakennusliikkeille erilaisia rakennusaikaisia lainatuotteita ja ratkaisuja, koska uudiskohteiden taloyhtiölainat nykymuodossaan poistuisivat lakimuutoksen jälkeen pöydältä. Ja koska kilpailevatkin pankit tekisivät niin.

Neljänneksi kun uudistaloissa ei enää olisi taloyhtiölainaa, ostajat uskaltaisivat jälleen ostaa niiden asuntoja siinä missä käytettyjäkin asuntoja, joiden kauppa on kaiken aikaa käynyt selvästi uusia taloyhtiölaina-asuntoja paremmin.

Lakimuutos voisi antaa asuntorakentamiselle uuden suunnan sen sijaan, että nyt kaikki vain odottavat ja pelkäävät. Mutta miksi tarvitaan nimenomaan muutos lakiin?

On tärkeää ymmärtää, että rakennusliikkeet ja pankit eivät voi omasta aloitteestaan yhteistuumin muuttaa toimialan vallitsevaa järjestelmää, vaikka asuntorakentaminen on kuinka ajautunut umpisolmuun, koska ankara kartelli- ja kilpailulainsäädäntö estävät edes keskustelemasta sellaisesta. Tarvitaan lainsäätäjää, jotta solmu voi aueta.

Kulisseissa keskustelu on kovasanaista ja paineet nousevat sanavalinnoissa pintaan. Julkisuudessa toimialan ja poliitikkojen suut ovat pysyneet supussa. Haastatteluissa toimittajat ovat kertoneet, että muita haastateltavia on ollut epätavallisen vaikeaa saada. Kenties siksi aiheen käsittely on tavallista selvemmin painottunut pääkirjoituksiin (HS 28.12.23, KSML 6.1.24, KL 25.1.24, SS 15.2.24).

Timo Metsola, hallituksen puheenjohtaja, Vuokraturva