Korkein oikeus julkisti perjantaina 21. toukokuuta ratkaisunsa (KKO 2021:32) liittyen osakkaan oikeuteen asentaa osakehuoneistoonsa kuuluvalle parvekkeelle ilmalämpöpumppu. Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta linjasta.

Taloyhtiön ylimmän kerroksen osakas oli pyytänyt yhtiön hallitukselta lupaa ilmalämpöpumpun jälkikäteiseen asentamiseen siten, että sen sisä- ja ulkoyksikön välinen läpivienti tehtäisiin rakennuksen ulkoseinään.

Hallitus ei ollut lupaa myöntänyt, mutta osakas asennutti ilmalämpöpumpun tästä huolimatta. Yhtiön hallitus päätyi viemään kysymyksen periaatepäätöksenä yhtiökokouksen ratkottavaksi. Enemmistöpäätöksin yhtiökokous linjasi, ettei yhtiössä sallita ilmalämpöpumppuja ja velvoitti hallituksen ryhtymään kaikkiin tarpeellisiin toimiin asennetun pumpun poistamiseksi. Osakas nosti päätöksestä moitekanteen ja oikeusprosessi käynnistyi.

Turun hovioikeus kumosi 29.11.2019 antamassaan ratkaisussa nro 949 käräjäoikeuden tuomion ja kielsi yhtiötä panemasta ylimääräisen yhtiökokouksen 12.10.2016 tekemää päätöstä täytäntöön. Turun hovioikeus arvioi julkisivuseinärakenteen kuuluvan osaksi osakehuoneistoa ja siten lähtökohtaisesti osakkaan muutostyöoikeuden piiriin. Korkein oikeus myönsi taloyhtiölle valitusluvan 27.4.2020 (VL:2020-66, diaarinro S2020/76).

Korkein oikeus katsoi, että ilmalämpöpumpun asentamista oli arvioitava asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisena osakehuoneistossa tehtävänä muutostyönä vastoin asunto-osakeyhtiön näkemystä, jonka mukaan kyse oli 5 luvun 8 §:n mukaisesta muutostyöstä yhtiön tiloissa. Näin ollen yhtiöllä ei KKO:n mukaan ollut vapaata harkintavaltaa luvan myöntämisen osalta. Korkein oikeus ei nähnyt syytä muuttaa Turun hovioikeuden ratkaisua 29.11.2019 nro 949, jossa tuomioistuin katsoi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen osakkaan muutostyön kieltämisestä pätemättömäksi ja myönsi muutostyöluvan osakkaalle.

Ratkaisu poikkeaa Kiinteistöliiton omaksumasta linjasta ilmalämpöpumppujen asentamisen osalta. Korkein oikeus on ratkaisussaan katsonut, että rakennuksen ulkoseinä siltä osin, kuin se jää osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin, muodostaa osakkaan hallintaoikeuden piiriin kuuluvan luontevan kokonaisuuden.

– Kiinteistöliitto on vakiintuneesti katsonut, että osakehuoneiston ja siihen kuuluvan parvekkeen väliin jäävä rakennuksen ulkoseinä on paitsi yhtiön kunnossapitovastuulla, niin myös yhtiön hallintaan kuuluva rakennusosa, kertoo Kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia.

Tulkinta perustuu näkemykseen siitä, että ulkoseinä on toiminnallisesti ja ominaisuuksiltaan kriittinen osa rakennuksen toimivuuden ylläpitämisessä. Sen tehtävänä on varmistaa terveellisten ja turvallisten asumisolosuhteiden toteutuminen asuinhuoneistossa ja rakennuksessa laajemminkin, jonka vuoksi seinän säilyttäminen yhtiön hallinnassa rakennuksen muun ulkovaipan tapaan on tärkeää.

Kiinteistöliitto pitää hankalana myös rajan määrittämistä sen osalta, mikä osa ulkoseinästä kuuluu osakashallintaan. Parvekkeita on monentyyppisiä ja esimerkiksi korkeusulottuvuutta on vaikea määrittää ulostyöntyvällä parvekkeella, jossa ei ole lasituksia tai katetta.

Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella asunto-osakeyhtiö ei voisi enää vapaasti harkita luvan myöntämistä ilmalämpöpumpun asentamiseen huoneistoparvekkeelle. Ratkaisussa kuitenkin todetaan, että osakkaan muutostyöoikeus on parvekkeen osalta käytännössä huoneiston sisäosiin verrattuna suppeampi.

– Huomionarvoista on, että ratkaisu ei kuitenkaan tarkoita osakkaan muutostyöoikeuden muuttumista täysin vapaaksi, Haltia huomauttaa.

Asunto-osakeyhtiö voi edelleen rajoittaa osakkaan oikeutta asentaa ilmalämpöpumppu huoneistoparvekkeelle. Ratkaisun mukaan sitä ei kuitenkaan enää voida kieltää ilman perusteluita. Muutostyölle on asetettava tarpeelliset ehdot ja työn toteutusta on valvottava tehokkaasti. Jos ilmalämpöpumpun asentaminen ehtoja asettamallakaan ei ole mahdollista ilman, että rakennukselle tai toiselle osakkaalle aiheutuu haittaa, on punnittava mahdollisuutta kieltää muutostyö. Punninta tapahtuu vertailemalla muutostyöstä osakkaalle koituvaa hyötyä ja toisaalta yhtiölle tai toiselle osakkaalle koituvaa haittaa.

Kuten tähänkin saakka, osakkaan on ennen työhön ryhtymistä annettava yhtiölle kirjallinen muutostyöilmoitus, jossa hän antaa selvityksen aiotusta muutostyöstä ja siitä, miten se on tarkoitus toteuttaa.

Kiinteistöliitto pitää lakimuutosta tarpeellisena

Asunto-osakeyhtiölain muutostarpeiden arviointi on oikeusministeriössä parasta aikaa käynnissä. Kiinteistöliitto pitääkin perusteltuna selkiyttää oikeustilaa nimenomaisella lainsäännöksellä, jonka mukaan osakkaan muutostyöoikeus ei koskisi ulkoseinärakennetta.

Aamuset-kaupunkimedia (AKM)