Asuntokaupan jälkeen voi paljastua virheitä ja vaurioita, jotka aiheuttavat pahimmillaan merkittäviä ongelmia itse rakennukselle ja sen asukkaille. Kyseessä saattaa olla piilevä virhe.

Piilevä eli salainen virhe tarkoittaa virhettä, joka tulee yllätyksenä sekä asunnon tai talon myyjälle että ostajalle. Myyjän näkökulmasta tämä tarkoittaa sitä, ettei myyjä ole tiennyt eikä ole voinutkaan tietää piilevästä virheestä ennen kaupantekoa. Ostaja ei puolestaan ole voinut havaita piilevää virhettä kaupan kohteen ennakkotarkastusta tehdessään.

Talo voi näyttää ulkoapäin moitteettomalta, mutta rakenteiden sisällä saattaa muhia esimerkiksi home- tai kosteusvaurio, josta kenelläkään ei ole ollut tietoa ennen kaupantekoa. Tällaiset virheet voivat pahimmillaan johtaa mittaviin korjauskustannuksiin ja vaikuttaa asunnon arvoon ja asukkaiden elämänlaatuun esimerkiksi aiheuttamalla terveysongelmia.

Kuka vastaa piilevästä virheestä? Vaikka myyjän virhevastuu asunto-osakkeen osalta on kaksi vuotta ja kiinteistön osalta viisi vuotta, ei myyjä vastaa automaattisesti kaikista piilevistä virheistä. Kiinteistöjuridiikkaan erikoistuneen Kiinteistölakimies Groupin osakas Noora Salokangas muistuttaa, että vastuut pitää aina tutkia ja arvioida tapauskohtaisesti.

– Myyjä voi joutua kaupanvastuuseen piilevästä virheestä, jos tietyt edellytykset täyttyvät. Lähtökohtaisesti tämä tarkoittaa sitä, että asunto tai kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää ottaen huomioon ennen kaupantekoa saamansa tiedot.

Olennaista myyjän kaupanvastuun arvioinnissa on, ylittyykö niin sanottu virheen merkittävyyskynnys. Tätä tulee aina arvioida tapauskohtaisesti ottaen huomioon kulloiseenkin tapaukseen liittyvät olennaiset seikat.

– Jokainen tilanne on erilainen, ja vastuiden arvioinnissa kiinnitetään huomiota muun muassa maksettuun kauppahintaan, virheen laatuun ja laajuuteen, korjausten kestoon, korjauskustannusten määrään sekä talon ikään, Salokangas arvioi tiedotteessa.

Jotta kyse olisi lain tarkoittamasta piilevästä virheestä, tulee virheen olla merkittävä. Virhekynnys on siten korkeammalla kuin esimerkiksi myyjän tiedonantovirheissä.

– Luonnollisesti asianosaisilla (eli ostajalla ja myyjällä) on oma käsityksensä siitä, millainen virhe on merkittävä. Oikeuskäytännöstä on löydettävissä jonkinlaisia suhteellisen vakiintuneita näkemyksiä tähän arviointiin, Salokangas kertoo.

Ostajalla on oikeus olettaa, että ostettu asunto tai kiinteistö on asumiskelpoinen, ellei muuta ole tuotu esille. Mikäli tutkimuksin on todettu, ettei rakennus olekaan asumiskelpoinen esimerkiksi vakavan homevaurion vuoksi, voi kyse olla myyjän vastuulla olevasta piilevästä virheestä.

Sitä vastoin todettu paikallinen vaurio, joka on korjattavissa suhteellisin vähäisin kustannuksin (suhteessa kauppahintaan) ja nopealla aikataululla ei välttämättä ylitä piilevältä virheeltä edellytettyä merkittävyyskynnystä.

– Piilevän virheen merkittävyysarviointi on aina tapauskohtaista, monipuolista kokonaisarviointia. Tämä näkemys korostuu korkeimman oikeuden suhteellisen tuoreessa ennakkoratkaisussa. Näin ollen myyjän kaupanvastuu piilevästä virheestä ei ole automaattista, Salokangas toteaa.

Aamuset-kaupunkimedia (AKM)